Superbonus e immobili vincolati: cosa c’è da sapere

Gli immobili possono essere sottoposti a vincoli paesaggistici, monumentali o vincoli legati alla località in cui l’immobile stesso è ubicato. Quali sono le conseguenze relative alla presenza di questi vincoli? Beh, in primis su tali immobili non si possono effettuare liberamente così come accadrebbe per qualsiasi altro edificio.

Sulla questione è intervenuto anche il superbonus 110%, stabilendo che gli edifici caratterizzati da un vincolo sono esentati dall’obbligo di eseguire un intervento trainante ma, qualsiasi sia il lavoro effettuato, è necessario che si raggiunga un miglioramento di due classi energetiche o, qualora questo non fosse possibile, il passaggio ad una classe energetica più elevata.

Quando il cappotto è vietato dalle norme

Poniamo di avere un immobile in una località sottoposta ad un vincolo. La presenza del vincolo va ad impedire la realizzazione di alcuni lavori, come ad esempio cappotti termici, installazione di impianti fotovoltaici o altre tipologie di interventi.

Il proprietario degli immobili vincolati potrà, comunque, usufruire del superbonus 110% senza obbligo di intervento trainante. Sarà sufficiente l’esecuzione dei soli interventi trainati.

Quando si parla di immobili vincolati, bisogna fare molta attenzione alle normative vigenti. Ad esempio, una circolare del Ministero dei Beni Culturali del 2017 ha stabilito che per gli edifici vincolati costruiti prima del 1945 il cappotto termico non può essere eseguito senza autorizzazione da parte della Soprintendenza ai beni culturali.

Per gli edifici vincolati costruiti a partire dal 1945, invece, si può procedere alla realizzazione del rivestimento a cappotto, a condizione che l’aspetto esteriore, comprese le finiture, non venga alterato.

Non si può, infatti, ignorare che la realizzazione di una coibentazione con cappotto termico può comportare l’aumento dello spessore del rivestimento esterno dell’edificio, in base alle tecniche di costruzione utilizzate e ai materiali adoperati ma anche a seconda del grado di miglioramento ed efficientamento da raggiungere in seguito ai lavori.

Cosa possono fare i singoli condomini

Cosa accade nel caso in cui, all’interno di un condominio, alcune famiglie siano interessate a realizzare lavori che ricadono nel Superbonus ed altre no? È sufficiente indire un’assemblea condominiale e raggiungere la cosiddetta maggioranza semplice.

In buona sostanza, qualora all’interno dell’assemblea venga espresso parere favorevole, singoli condomini o un gruppo di essi potranno sfruttare il Superbonus 110% per l’esecuzione dei lavori, secondo quanto stabilito dall’articolo 119 del decreto-legge num. 34 del 2020. Nulla vieta, tra l’altro, di beneficiare, piuttosto che dell’agevolazione fiscale, della cessione del credito o dello sconto in fattura.

In un edificio condominiale sito, ad esempio, in un centro storico, i singoli condomini possono effettuare alcune tipologie di interventi, tra cui:

• Sostituzione dell’impianto di riscaldamento con caldaie a condensazione, micro-generatori, impianti ibridi
• Sostituzione di serramenti (finestre, infissi);
• Realizzazione di un impianto domotico;
• Solare termico;
• Schermature solari

Si tratta di interventi che, in genere, sono trainati, ossia si accompagnano ad un intervento trainante. Per gli immobili vincolati, però, come abbiamo visto, si applica un’eccezione e, dunque, queste tipologie di lavori possono essere condotti senza interventi trainanti.

Le scadenze che ci sono

Ricordiamo che ci sono anche altri requisiti da rispettare, oltre a quello del miglioramento della prestazione energetica di due classi. Infatti, gli immobili sui quali si decide di intervenire non dovranno essere identificati come ville (categoria catastale A/8), abitazioni signorili (categoria catastale A/1), castelli, palazzi storici o di pregi artistici (categoria catastale A/9).

Ci sono alcune scadenze da rispettare. Ad esempio, chi vive in una villetta unifamiliare o in unità funzionalmente indipendenti sottoposte a vincoli, avrà la possibilità di usufruire del Superbonus 110% fino al 30 giugno del 2022. Qualora, entro questa data, almeno il 30% dei lavori risulti già completato, sarebbe possibile accedere alla detrazione fino alla fine del 2022.

Sul fronte delle scadenze, i condomini possono beneficiare di tempistiche un po’ più lunghe. Essi, infatti, hanno tempo per aderire al superbonus 110% fino al 31 dicembre 2023. In più, c’è l’opportunità di ottenere il Superbonus con aliquota abbassata al 70% per le spese sostenute nel 2024 e al 65% per le spese sostenute nel 2025.

In sintesi, in cosa si traduce tutto ciò? Nella possibilità che, qualora alla data del 31 dicembre 2023 i lavori non siano conclusi, la spesa restante venga portata in detrazione e sostenuta al 70% nel 2024 e al 65% nel 2025.

Ricordiamo che i pagamenti vanno effettuati attraverso il bonifico parlante da condomini che effettuano interventi sulle parti in comune dell’edificio o dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione.