Superbonus 110%, cosa accede in caso di abuso edilizio
Anche in caso di immobili che presentano irregolarità urbanistiche è possibile ottenere il Superbonus 110%. Tale deroga alla normativa sui bonus edilizi, introdotta per dare respiro al settore edile dopo la pandemia, è stata ripresa dal Consiglio Nazionale del Notariato, che ha analizzato le regole per usufruire delle detrazioni fiscali.
Cosa prevede la normativa
Le norme che vanno prese in considerazione, per comprendere fino in fondo il provvedimento, sono le seguenti:
- il titolo IV, capi II e III del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) che riguardano le sanzioni amministrative e penali (art. 44) in presenza di abusi formali e sostanziali, e alcune importanti disposizioni fiscali (artt. 49 e 50);
- l’art. 119, commi 13-ter, 13-quater e 13-quienquies del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio) che prevede un particolare regime edilizio e fiscale per gli interventi di superbonus 110% senza demolizione e ricostruzione.
Da un punto di vista edilizio, il d.P.R. n. 380/2001 prevede svariate tipologie di intervento:
- manutenzione ordinaria;
- manutenzione straordinaria;
- restauro e di risanamento conservativo;
- ristrutturazione edilizia;
- nuova costruzione;
- ristrutturazione urbanistica.
Per ogni tipologia interventi, con diverse caratteristiche, la cui differenza le une dalle altre è spesso impercettibile, la norma definisce:
- un regime di edilizia libera;
- gli interventi sottoposti a: comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA); segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) ordinaria o alternativa al permesso di costruire;
- il permesso di costruire.
La realizzazione di un intervento che potrebbe essere sottoposto a CILA o SCIA, non costituisce mai “abuso edilizio” di alcun tipo perché è sempre consentita la presentazione tardiva, dietro pagamento di sanzione (CILA tardiva e SCIA tardiva).
Cosa accade in caso di abuso edilizio
Nel caso in cui venga realizzato un intervento senza il permesso di costruire, è possibile parlare di abuso edilizio, che può essere sanato in due maniere:
- attraverso la demolizione e remissione in pristino dello stato legittimo;
- tramite la sanatoria dell’abuso edilizio quindi il rilascio del permesso di costruire in sanatoria.
Questo permesso può essere ottenuto o tramite una delle tre leggi sul condono edilizio (possibilità non più utilizzabile), oppure attraverso l’istituto dell’accertamento di conformità (artt. 36 e 37 del TUE), ma solo se c’è la doppia conformità; in alternativa, è possibile ottenerlo tramite la fiscalizzazione dell’abuso ai sensi dell’art. 38 del TUE che consente l’ottenimento del permesso di costruire in sanatoria per gli interventi eseguiti in base ad un permesso annullato.
Cosa c’è da sapere
Di norma, in presenza di difformità edilizie più consistenti delle “tolleranze costruttive” (entro il 2% delle misure previste nel titolo abilitativo, irregolarità geometriche e modifiche alle finiture di minima entità), non è possibile ottenere i bonus edilizi.
Nel caso del Superbonus 110%, il Decreto Governance PNRR e Semplificazioni ha previsto una deroga, per cui gli interventi sull’edificio con abusi edilizi possono ottenere il Superbonus, ma gli abusi non vengono automaticamente sanati e possono essere sanzionati secondo le normali procedure. Il Superbonus può essere revocato solo nei seguenti casi:
- mancata presentazione della CILAS;
- interventi realizzati in difformità dalla CILAS;
- assenza dei dati richiesti (estremi del titolo edilizio);
- non corrispondenza al vero delle attestazioni.
Inoltre, non si può ottenere il Superbonus in caso di abuso totale. Il Notariato sottolinea anche che, in base al Decreto Governance PNRR e Semplificazioni, “nel caso in cui le violazioni riscontrate nell’ambito dei controlli da parte delle autorità competenti siano rilevanti ai fini dell’erogazione degli incentivi, la decadenza dal beneficio si applica limitatamente al singolo intervento oggetto di irregolarità od omissione”.
Le norme sul Superbonus prevedono anche deroghe alle disposizioni in materia di distanza delle costruzioni dai confini: gli interventi di dimensionamento del cappotto termico e del cordolo sismico non concorrono infatti al conteggio della distanza e dell’altezza.